Testing the Housing Bubble Condition: Empirical Analyses in the Turkish Housing Market

Abstract

Bu tez, 17 yıllık dönemde reel Türkiye konut fiyat endeksi, reel kira ve bunların finansal, konut sektörü ile ilgili ve makroekonomik belirleyicileri arasındaki uzun vadeli ilişkiyi ve kısa vadeli dinamikleri incelemeyi amaçlamaktadır. Özellikle, 2003:A01-2019:A12 dönemini içeren benzersiz bir veri seti üzerinde uygulanan alternatif testler aracılığıyla konut balonunun varlığı incelenmiştir. Bu tezde, gerçekleşen ve temel (olması gereken) fiyatlar arasındaki farkın balon olduğunu gösteren fiyat yakınsama çerçevesi kapsamında, fiyat balonlarının zamanlamasını, büyüklüğünü ve sönme dönem(ler)ini belirlemek için Otoregresif Dağıtılmış Gecikme (ARDL) örnek içi eş bütünleşme ve İndirgenmiş Nakit Akışı (DCF) tahminleriyle gözlemlenen fiyatlar karşılaştırmıştır. Ayrıca, Genelleştirilmiş Eküs Genişletilmiş Dickey-Fuller (GSADF) uygulaması sonuçları hızla yükselen/şişen konut ve kira fiyat davranışını göstermektedir. Toda-Yamamoto nedensellik testi ve etki-tepki fonksiyonları, Türkiye emlak piyasası için kısa vadeli öngörüler sağlamaktadır. Tüm bunlara ek olarak, gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde uygulanan konut politikalarını kapsayan bu çalışma, Türkiye'deki ekonomik konut politikalarına ilişkin öneriler sunmaktadır. Bulgular, gayrimenkul piyasasında kiraların ve fiyat-kira oranının olumlu ve konut kredisi faiz oranlarının ise ev fiyatları üzerindeki olumsuz etkisini vurgulayarak yatırım değeri teorisini destekleyen kanıtlar içermektedir. Dikkate değer diğer bir sonuç ise, bu dinamiklerin konut fiyatları üzerinde konut kredisi faiz oranlarından daha önemli bir etkiye sahip olmasıdır. Model tahminleri, fiyatlarda balon sinyalleri yerine geçici aşırı değerlemeler sergilemekte ve hızla yükselen/şişen fiyat davranışları da dahil olmak üzere uzun vadede konut fiyat değerlemelerinin temel değişimlerle tutarlı olduğunu göstermektedir. Kısa vadede banka kredileri ve konut kredisi faiz oranlarındaki değişiklikler konut talebini tetiklerken, kış aylarındaki inşaat duraklamaları artan işsizlik oranlarına ve artan konut fiyatlarına neden olmaktadır.

This thesis aims to investigate the long-run relationship and short-run dynamics among the Turkish housing price index, rent in real terms, and their financial, housing-sector related, and macroeconomic determinants for 17 years. Specifically, the aim is to examine housing price bubbles with a unique dataset over 2003:M01-2019:M12 through alternative tests. This dissertation compares Autoregressive Distributed Lag (ARDL) cointegration in-sample forecasts and discounted cash flow (DCF) estimates with observed prices to determine the timing, magnitude, and collapse period(s) of bubbles within the price convergence framework that is the degree of proximity between observed and fundamental prices. In particular, the generalized sup augmented Dickey-Fuller (GSADF) approach time -stamps multiple explosive price behaviors. The Toda-Yamamoto causality test and the impulse response functions provide short-term insights into the Turkish real estate market. In addition, this study covering housing policies implemented in emerging and developed countries provides suggestions about affordable housing policies in Turkey. The results provide supporting evidence to the investment value theory for the real estate market that rents and price-to-rent ratio positively and mortgage rates adversely affect house prices. One remarkable outcome is that these dynamics have a greater impact on house prices than mortgage rates. The model estimates exhibit temporal overvaluations rather than bubble signals, implying that housing price appreciations, including explosive price behaviors, are consistent with fundamental advances. In the short run, the banking credit and changes in mortgage rates trigger the housing demand, and construction stalls during winter cause an increasing unemployment rate and housing prices.